包租公/婆、租屋族必看(1)-正確計算你租金報酬率

雖然很不想承認，但是我不得不說，房地產可能是致富的最快途徑之一。房地產投資是一個廣泛而復雜的話題，您根本無法從單篇文章分析就涵蓋所有角度。今天，我將逐步解構通過購買房地產來致富的道路。

似是而非的計算租金回報率

網路上分析當包租公的投報率方式百百種，但是都不完全正確。投資最重要的就是投資報酬率，其中投資報酬率又跟以下三個有關。

1.本金、成本(投入本金的大小與投入本金的時間點)

2.獲利(獲利的金額與獲利了結的時間點)

3.投資時間長短(投入本金與結算獲利時所經過的時間)

以上三種數據都有了，投資報酬率就只會有一個，以下我來述說網路上其他人計算投報率的方式有哪些盲點。

盲點一:並非所有人都用現金買房子

假設600萬的房子，月租金2萬，很快的很多人會說投資報酬率有4%。年收24萬除以600萬會得到4%這個數字。

我只能說答對一半，因為以上的前提是你拿600萬現金去買房子，然後開始收月租金2萬。

然而現實生活中有多少人會用現金去買房子？想必是不可能，有錢人也不會拿現金去買房子。房貸利率實在低太多了，不借白不借。

盲點二:忽略了每年償還的本金與利息也是你的成本與支出

600萬房子貸款8成利率2%(方便計算)，480萬房貸，自備120萬，開始月收租金2萬，房貸月繳2.4萬元。

一派人會認為這不是一個好的投資選擇，因為每個月還要貼4000元。

一派人會把報酬率這樣計算:

假設房貸年繳28.8萬(2.4*12)，租金年收24萬，因此24/(120+28.8)會得到16%的報酬率。(挖…這麼高的報酬率那大家都來投資了)

還是一句話，只對一半，因為28.8萬裡面包含了本金與利息，計算方式並非直接這樣加減乘除，還掉的本金才是你自己的錢，支付出的利息並非是你的錢。

另一派人會這樣說那把還掉的本金與利息分開，分別投入再去做計算，總之分析方式百百種，此處無法一一解釋。

正確計算租金的年化報酬率

首先，跟投資時間長短有關的報酬率用年化報酬率來計算會較為合理，假設A商品投資1年的報酬率10%，跟B商品投資2年的報酬率20%。以年化報酬率來講，A商品會比B商品優，因為A商品在投資第二年時會是1.1*1.1=1.21，也就是21%的報酬率。有興趣可以在此處了解年化報酬率定義。

因此，我此處也用同樣例子去做計算。假設600萬房子，房貸480萬(8成、利率2%)，120萬頭期款，月租金2萬。會有以下的現金流產生。

可以看到，尚未租人前先花了120萬的頭期款與480萬房屋貸款買下這間房地產。

很幸運的是在第一個月找到了房客並且以月租金兩萬元承租了你的房子。此後每個月收房租時，把錢拿去繳貸款另外還要貼4282元才能付清房貸月付額。

接著一年過去房價不變的前題下，你可以獲得139.3萬元。(一開始投入的本金120萬與後續償還房貸的19.3萬)

從年化報酬率的角度來計算就簡單許多也是很最正確的。看似一個不良的投資，每個月還要繳交4282元才能付完房貸，但實際計算起來卻可以得到11.32%的年化報酬率。

但以上例子是很完美的情況，然而事實上有許多無形的成本在等著你。

作為一個包租公要如何真正的去計算租金投資報酬率?

當然實際上不可能那麼順利，作為一個包租公會遇到的變數實在太多了，以下是在計算報酬率時需要考慮進去的問題。

1.房子總會有空窗期，不可能一年12個月都滿租，要把閒置期考慮進去。

2.房屋稅、地價稅、維修費，零零總總都是你的成本。

3.剛買房子時所需要的一次性的輕裝潢或是家具添購才會有吸引力讓租客詢問。

4.其餘跟金錢無關但又極為重要的，像是處理房客的一些瑣碎問題。

5.房客報稅的成本。

6.房價漲跌對於報酬率的影響。

7.剛剛計算的是一年的報酬率，那假如時間拉長的情況下又是如何呢?

8.現階段很流行的30年房貸，降低月還款金額的情況下報酬率又是如何?

以上所需要考慮的情況將會在包租公/婆、租屋族必看(2)-人們如何通過房地產致富?討論

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