高房價的原因，為何你買不起房子-讀後感

這本書是香港的手民出版社所出版的，作者為Josh Ryan-Collins長期關注房價與住宅政策的議題，標題非常的引人入勝剛好配合香港高房價，直接講出了現今年輕人所面對的困境-為何你買不起房？當初這本書在台灣的數量非常少，我還從香港原初版社那訂購空運回來才買的到(第一次從台灣下訂，後來沒貨通知，又改到香港下訂，拿到貨已經隔了1.5個月)，但現在博客來已經可以訂購了。

此本書名叫做「為何你買不起房子」，很直觀的想法就是因為房價高的讓人無法負擔導致許多人買不起房子，因此整本書的主軸在討論房價為何如此昂貴。

高房價的原因-土地稀有性

書中直接用一張圖表告訴你房價跟地價的關係是如此親密的，我們常常會說物價上漲導致房價也跟著上漲，或是通貨膨脹導致未來的房子越來越貴，聽起來好像有點道理？以前一碗陽春麵只要3元，現在陽春麵要30元，你會指望陽春麵回到5-10元的價格嗎？但現階段的房市可能是一碗陽春麵100元，這個價格遠遠超出了物價的漲幅。因此作者用三個數據顯示房價、地價、物價之間的關係。物價平穩的上漲，但房價卻跟地價一樣急漲有時候急跌，因此要探討高房價的原因，首先就要探討土地(地價)的特性。

我們都知道任何一項商品都有穩定的供需，當一個商品被大家所需要的話，會往兩個方向進行：1.製造更多商品來賣，2.漲價。因此商品通常會在數量(製造)與價格(漲價)上達到一個供需平衡，不會無止盡的漲價，因為漲價別人就會去買別的同性質商品。

舉例來說，A牌手機需求上升→漲價會導致別人購買他牌手機，因此A牌廠商傾向製造更多手機直到達到供需平衡。

有人有居住需求建商就蓋房子，但土地呢？土地無法被製造出來，因此土地需求上升只會導致價格上漲，任何人都無法改變土地的供應量，這也就是為何土地如此貴的地方。 因此誰擁有大家需求的土地(大家都想要的地點)誰就能不花任何一點力氣就賺到錢，因為地主可以從不得不使用土地的人身上賺到報酬，這也是稱之為經濟租。

高房價的原因-貸款很容易

探討 房屋貸款 應該是整本書中的精華，大概用了一半以上的篇幅來講述房屋貸款是如何一步一步的助長房價，當房子的漲幅高於你的收入時，想要買一間房子變得非常困難，此時政府為了讓大家都有辦法買房，因此政府推出了抵押貸款也就是房貸。一個本意良好的政策卻默默地推升房價一把，無止盡的提供房貸給買房的民眾真的好嗎？我們來看下面的說明。

買不起房→銀行推出20年房貸8成→買房變容易了大家開始買房→房價漲→大家又買不起房→銀行又推出了30年房貸8成，甚至給你3年寬限期減輕初期還款壓力→買房變容易了大家又開始買房→房價漲→銀行又推出了40年房貸甚至有些可以到9成貸款，這就是我在台灣看到的現象，也是各國因為放寬抵押貸款導致房價上漲的重要原因之一。

而在書本一開始的序中，香港研究員也提到數年前香港為解決民眾買不起房的問題，於是放寬800萬(港幣)以下的房子可借至9成的房貸，可想而之800萬以下的房子則被賣家封盤抬價，造成另一波漲勢。

我們來看一下書中提到的參考文獻內房貸與房價的一些數據。

很明顯可以看到房屋貸款跟商業貸款在1990年的一個黃金交叉(房屋貸款>商業貸款)使得房價也跟著一去不回頭。那你可能會說因為住房需求上升，所以銀行借貸給更多人買屋導致房價上升。但是書中也提到了在1960年前人口跟收入上升對於房價的改變卻沒有太大的影響。但是在1980年放寬了房貸管制卻出現了如上圖所顯示的結果，你還會說是因為需求導致房價上漲嗎？

而在2008年的一篇研究中，顯示了美國房價上升的時候銀行更傾向於放款給房屋抵押貸款。讓我們假設一下一間銀行的放款額度有限，如果多數放款給抵押型貸款(房貸)則會壓縮到了商業借貸，長遠來看對於整體經濟發展其實非常不利。

該如何改革現階段的高房價？

作者在最後也提到，房屋在本質上有兩種功能，一種是消費財提供給我們居住的功用，而另一種則是金融資產(商品)，現階段多數人把房屋當作金融資產的比重不斷上升，而銀行大量的放款房屋貸款也意味房貸是銀行資產負債表的重要資產，銀行的穩健程度跟房價變的息息相關。假如房價下跌，會導致相關的抵押品價值下跌，甚至導致銀行收緊對於企業的借貸。聽起來是不是很像一個泡泡等著被搓破？

在這麼前景悲觀的氛圍上，作者還是提供了3種方式來解決這個問題。

• 金融改革(減少與限制金融機構的房貸放款，台灣其實有在做了，只是力道還不夠)
• 稅務改革(增加持有成本，提高地價稅，台灣似乎不敢碰這塊)
• 改變土地的使用權與擁有權(新加玻平均房價對收入比例是全亞洲最低，90%的土地是國家擁有，83%的人民居住在政府興建的房屋上)

簡單說，上述的這些手段都必須是由公部門出手干預，如果公部門選擇讓房價自由發揮、認為遲早會達到一個供需平衡，那就擺脫不了多數人把房子當作金融資產(商品)，房價就很難下跌，當然最後會演變成泡沫化產生，至於泡沫化的後果則是由全民買單(可以看看日本跟美國)。

台灣的打房策略似乎在走跟韓國一樣的路

再談談現今台灣的打房手段-房地合一2.0，目前政府推出的房地合一2.0我是滿喜歡這個政策的，最初的想法是藉由高稅賦抑制了短期投資/機客的獲利，並且實價登錄的即時性長遠來看也算是為房地產的價格增加透明度。但因為政府怕打擊了首購族或是只有一間房的民眾，所以2.0的政策還是有許多漏洞存在。不過在我看過了這個窮奢極欲(最近滿喜歡看這位的影片)Youtuber解析韓國打房無效的影片我發現台灣的打房手段似乎在走一樣的路。

韓國的打房手段大概有以下8點

1. 多屋族課徵綜合動產稅(從以前的0.6%-3.2%到1.2%-6%)。
2. 多屋族要增購新屋要繳交12%印花稅。
3. 持有<1年內，獲利課徵70%稅。 (台灣45%)
4. 持有1-2年內，獲利課徵60%稅。 (台灣45%)
5. 特地區域限貸(貸款上限40%)，禁止新台幣3700萬的房屋貸款。 (台灣限貸6-7成，4000萬以上豪宅現貸)
6. 特定區域賣方多收10%轉讓費(2房持有者20%、3房以上持有者30%)。
7. 全面調降首購印花稅。
8. 首購房貸利率優惠、貸款成數提升，貸款金額與成數也放寬。

其中的3.4.5點，台灣的房地合一2.0跟韓國比起來根本是小兒科，而第8點是本書中一直談到的貸款容易度，也是台灣目前我看到的現象，貸款8成基本款，甚至新建案可以到9成，人人幾乎都可以拿到1.31%的利率。這讓我想起幾年前買房的時候利率是多嚴苛的，銀行直接拿給我一張表，年薪多少到多少是什麼利率，3師(機師、醫師、律師)是什麼利率。

現在呢？有次我在跟設計師聊天的時候提到房貸，聊到他把之前的動輒2%的房貸轉貸到1.31%，不是說設計師是不好的行業，而是銀行在放款的時候會評估貸款人工作的穩定性，像是業務、自營業、設計師這種非固定薪水的行業通常利率會來的高，但現今卻是人人可貸1.31%，可想而知這波台灣買房貸款容易度跟本書中提到貸款與房價關係不謀而合，而數據顯示當民眾的貸款越容易(成數越高、利率越低、年限越高)則房價越容易失控。

感想

過去歷史發現當房屋被多數人拿來當作金融資產時，此時房價的漲跌跟人民的供需已經沒有太大的關係了(~1960年，人口與人民的收入增加，但房價平緩增加)，這是非常恐怖的一件事情，意味著有錢買房的人可以藉由房價上漲增加財富導致貧富差距拉大，而當房價高漲最後到一個泡沫化導致銀行體系崩壞，卻又是全體人民要一起承受最終的結果。

這讓我想起曾經在網路上看過一個香菸與房價的例子(他抽的菸誰請客？──兼談張金鶚老師的《居住正義》)，一個快5年前寫的文章如今看起來是令人發麻，文中是如此敘述的：

ABC三人，A向銀行借了100元買了2包菸(一包50元)，A於是開了一包自己抽，也分了一些菸給了B跟C，到了晚上大家都沒菸抽，因為向銀行借錢太方便了於是B跟C學A向銀行借錢買菸，但也因此導致菸的價格上漲。此時A就把剩下的那包菸在100元的價格給賣了出去(拿回了100元)。在這個例子中A並沒有花任何一毛錢就獲得一包免費的菸大家一起抽(A,B,C)，而這包菸究竟是誰請的呢？

少數人向銀行借錢買香菸最後獲得免費的菸(買菸的這群人很開心)，銀行用別人的存款放貸給買菸的人獲得利差(銀行也很開心)，而多數人存錢在銀行獲得利息(這群人的錢放在銀行不知不覺中默默地變薄)，此時的100元還是當初的100元嗎？大家可以好好思考看看。

房價會跌嗎？當然會跌，我在2017年的時候看房是代銷求你買(新竹)，每天簡訊關心，現在是你求代銷賣給你，至於這樣的漲勢究竟是合理還是泡沫其實就跟股市一樣難以預測。

房價一直是一個很複雜的問題，不是一本書、一部影片、一篇文章就可以談論的了來龍去脈，但整體而言政府是否真的會想出手干預讓房價下跌而不擔心房價下跌所帶來的全面影響與流失選票(這很現實)，還是只是控制房價不要暴漲來緩解民怨，其實從政府的打房手段就可以看得出來。

整體上這本書的量雖然很少，但看書的過程中都感受的到作者對於高昂房價的無奈與提出改革辦法，這本書我大概來回翻了3-4次每次讀都有不同的感受，因為此書的量過於少，多數是由幾句話加上引用帶出作者想表達的想法，有點像是研究所在看一篇研究期刊進而延伸到各個引用文章了解到作者整個文章想表達的意念，是一本值得蒐藏的書籍。

或許在未來的某個時刻，我會再翻閱此書來看一下未來的房價走勢與政府的作為是否跟書籍所呈述的因果不謀而合。

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