像毒品般的房地產遊戲

最近簽約完成了前篇文章所說的即將在台中買下之後要住的房子，想說順手紀錄一下我這幾年親身遇到一些房地產投機/資，在這些投機/資中的暴利究竟多誇張，我將從本篇文章講述。

註：本篇文章僅是我個人遇到的情況，實際上可能還有許多眉角或更專業的手法來獲取暴利。

我經歷過的房地產投資/機可以分為以下四種

短期-中人費

中人的目的在於在建商還沒實際開賣時，優先協助買家取得買賣資格並且簽約。價錢方面在早期可以優於開賣後的價格，但現在我個人認為建商的開價都把利潤給拿走，因此你只是獲得優先簽約權利，可能也便宜不了多少，這在新竹滿常見的。因為新竹熱區這1-2年的房市熱度通常是開案第一天及完銷，或是現在的建商鎖戶邊調整價錢邊賣，完銷的部分通常都是部分VIP或是中人給搶走。偶爾會剩下大家不喜歡的戶型、樓層慢慢賣。

註：VIP有些是跟建商有良好關系或是買過以前建案的買家。

通常新竹地區中人費會收到20-25萬現金不等，並且不開發票(等於逃稅，目前看來房地合一2.0無法可管)。所以當你買到這間建案時這中人費在你未來的成本認定是無法舉證。

這種模式根本是無本生意，更厲害的中人可能本身就是房仲所以手上有許多自住客宇投資客的名單，另外早期的一種方式會在各大買房群組說已經拿到了XX戶的名額中人費XX萬元(實際上他們根本沒拿到名額)，等在群組拿到了10-20位名額後再透過關係去跟建商談團購。

對於建商來說也沒啥缺點，因為建商省下了廣告與接待中心的費用就可以賣出了許多戶，剩下的戶數建商則可以在沒壓力的情況慢慢賣/或是提高價錢，比較大的缺點是會造成真正想買屋的消費者不滿，所以即便建商知道有人這樣做對外也不會承認。

短期-紅單買賣

紅單代表的是銷售開給你X樓Y戶的一個價格，你先付出了5-10萬的訂金表示你有意願購買，並且等待正式開賣時開始簽約，而這張紅單讓你優先有購買X樓Y戶的權利。

在新竹早期這算是很常見的投機/資方法之一，你可以在潛銷時期優先拿到非常好的棟別或價位，並藉由這張預售屋買賣預約單(小紅單)，來轉賣給別人購買這間預售物的權利，通常拿到紅單後會在短時間內簽約(EX：1個禮拜~1個月)，因此你必須在1個月內轉讓這張紅單資格。紅單轉賣金額在早期不會太高，大概5-20萬我都有聽過， 但你完全不需要多少成本並且不用報稅(收受現金很難舉證)，算是很暴利的一個投資，因為你賣不掉時可以退掉這張紅單，目前看來政府似乎禁止這樣的紅單操作。

下圖是我在2017年潛銷時期購買竹科悅陽(新竹光埔)的小紅單(單坪約27萬)，從金額上來看我所拿到的價位確實比3-4個月正式開賣後買的人便宜(實價登錄可看到)。 我當初確實想買這個建案，但後來看上現在的房子因此我把紅單退掉改買現在的自住宅。而現在這個建案單坪上看48萬以上。

而下圖這張是我在我的五項資產增加/收入來源一文中說明的想投資租人的低總價房子(雙套房格局)，不過後來覺得投資套房租給單身的人很麻煩，並且當時首付只有53萬而有人想用+50萬跟我買，因此我就在持有6個月後賣出，當時我估算此區新建案套房約1萬月租(雙套則有2萬)，沒想到賣出後的幾個月，這區的新套房行情漲到1.2-1.5萬/月，事後來看當然後悔，不過沒有這間的賣出，就沒有今年在台中簽約的房子。

短期-預售屋換約

預售屋換約也是本次房地合一2.0打擊的重點對象之一(但其實還是有很多逃稅手法)，在房地合一2.0(7/1)還沒出來前，算是投機/資客短期在預售屋市場賺取暴利的手段，2.0出來後就是多了35-45%的稅讓政府分一杯羹，我剛好有經歷過2.0前的賣預售屋獲利跟2.0後的向投資客買的預售屋，跟大家分享投資客是如何逃稅 。

基本上紅單買賣在政府嚴禁後，就比較少看到了(或許還是有，但我遇到的後面建案都是付訂金拿合約回去審閱，之後直接簽約)，所以預售屋的換約投資就是當你跟建商簽完一份預售屋合約時，熱度很高的地區或建案可能在短期間內秒殺(新竹熱區常見，或是像新竹、台中惠宇這種知名建商也是)，此時你就可以在建案未蓋完之前(使用執照未出來之前)，把這份合約的權利讓渡給其它買家。當然不可能是平白無故的讓渡(投資客想要賺價差)，所以會在預售屋讓渡書上寫下投資客願意讓渡的金額(這也是之後在1個月內要向國稅局申報的金額)。

舉例：當你買一間預售屋價格為1000萬時，你想要以高出50萬的金額賣出(也就是1050萬)，此時預售屋讓渡書的金額就會寫1050萬。看樣子你是1000萬賺到1050萬感覺很少，但事實上預售屋的繳款方式你可能在不到一年的時間只繳了10%的訂金(也就是100萬)，因此等於不到一年的時間用100萬去賺取50萬。這利潤高的嚇人。

而在房地合一2.0之前，這50萬是會納入你隔年的綜合所得稅裡面，因此有些高所得的人會找人頭(親戚)來買賣。就如我上述在去年買的投資建案(建照下來前只需繳10%)，在買的時候想說進可攻(預售屋換約)退可守(租人也很划算)，於是當看到群組有人想要以高於50萬的價格來買的時候就出售了，因為後來覺得要管理租屋也是個很累人的事情。(事後遇到近一年誇張的新竹房地產爆發，後面的人應該有賣高於100-200萬左右)

而在房地合一2.0之後，預售屋的2年內換約就是45%的稅，但有3%上限30萬的免稅額度，因此以上面1000萬賣1050萬的例子來說，他實際上要繳納的稅是(50-30)*45%=9萬的稅。這也是政府為了打擊短線投資客因此所收取的高昂稅額。

實際上呢？一種正規作法是投資客會把稅額再加上去來讓買方承擔，因此他可能開出1066的價格，30萬的免稅額度加上(66-30)*0.55=19.8萬等於屋主實拿49.8萬。投資客開出了1066萬的價格扣完稅後還是實拿50萬現金回來。

那你會想說，買家又不是白癡大不了不買。沒錯，所以有些投資客又會採取另一個逃稅手段就是收受現金並且讓渡書的合約做低。

假設投資客就是要淨賺50萬，因此預售屋讓渡書的金額會寫1030萬(30萬免稅額度)，但是換約當天要在現場給予20萬現金(不留紀錄，逃稅)，這樣投資客就會淨賺50萬，但對於自住客的缺點就是，將來你賣房認列成本只能是預售屋讓渡書的1030萬而並非是多給現金的1050萬。

但對於自住客來說，假設你自用住宅住滿6年後的稅率其實滿低的(10%-20%)，並且有400萬的免稅額度，因此有許多從投資客接手的自住客也會傾向於部分給予現金讓賣家逃漏稅來降低要拿出的頭期款+投資客利潤。

這也是逃避此次政府推出的房地合一2.0一種手法(逃稅手段)，當然買家可以不接受堅持申報稅額(讓渡書金額寫正確金額)，賣家也可以加價賣(讓渡書金額寫上含稅的金額)，這就得看哪方會先妥協。

很不巧這幾個月我在觀察台中高鐵房市有看到一個快交屋的建案(也滿喜歡的)，而其中一位投資客急著想出脫(我猜是不想貸款)，而他自知把稅灌上房價上的金額買家肯定不會接受，因此他想要用差價給現金的方式逃稅，把預售屋讓渡書的金額做低，我剛開始非常不滿，並且堅持要報稅，當然在討論過程中屋主就決定不賣。事後想想，要是我持有六年後其實影響非常小，並且屋主的價錢比建商3-4樓餘屋還低(因為建商有趁此次行情調漲過價錢，而買家是更早期所簽下的合約)。後續明年要推的隔壁建案又預估單坪要貴個5萬左右，於是後來兩方就互相妥協，賣家報一些稅，買家給部分現金才促成這次交易。

而現在看來，買到的價格比行情便宜了有4-6萬/坪，因此即便我在成屋後的兩年內重稅期(45%)就賣掉也賺了有100萬上下，但這間目前打算長期置產用，至少也等6年後再賣出(避開重稅期)。

講個題外話，跟賣家聊天的時候知道他手上目前有3-4間這樣的預售屋投資，這間在不到一年的時間就賺了我一年的薪水(賣家支出本金約300萬)，接著他再拿賺我的錢跟先前付出的本金持續找下個標的(也可以是兩個標的)，這種操作你成功做了一次以後絕對會上癮，會發現賺錢怎麼那麼簡單，但什麼時候會崩盤沒人知道，我相信有非常多的投資客有相同的操作手法。

長期-成屋買賣

成屋買賣其實沒甚麼好講的，在房地合一2.0之前，這的確是投資客在預售屋換約不順利的情況下退而求其次的做法，或是一些資金雄厚的投資人會長期會把房地產當作資金停泊處來置產，以下就講投資客會有的行為。

2.0之前是如何操作的呢？投資客在新竹買了一間預售屋，在近2-3年都取得不錯的換約利潤，但要是嫌利潤不夠高或是換約不順(沒人買)的投資客寧願等更高的價錢再出售，此時不得不貸款持有到好的價錢再出售，2.0之前的稅率是持有2-10年則稅率只有20%而以。因此就有些投資客會利用貸款的寬限期只還房貸利息(一般來說寬限期約3年)，此時2年後如果房價又漲(當然可能也會跌)，投資客付出的其實只有頭期款跟房貸利息而已，這時的利潤就會非常大，所以你會常看到在591上面突然出現建案明明就蓋了2-3年，結果卻是未裝潢、沒住過的新古屋丟出來賣。2.0之後，至少要持有5年以上才能脫離重稅期(45%-35%-20%)，因此會嚇跑一些底不夠厚的投資客。

以長線來看的話，通常會做成屋置產/投資的人會往這幾個方向會去做

• 挑選未來看漲的區域(ex:某某重劃區，但也可能看錯，對於資訊不足的投資客風險極高，我認為有點算在賭，如果你在此地點剛好有剛性需求，那就可以自住兼投資)
• 挑選熱門搶手的建商(ex:新竹、台中的惠宇)，短線可換約，長線可期待房價增值，當然也有可能貶值。
• 挑選價格有優勢的建商。(ex:寶佳系列，自住客不愛，但投資客很愛，可是最後投資客又轉給自住客)
• 低總價，各個縣市不同，例如新竹關埔、竹北的首購2000萬以內是剛性需求，有2000萬以內的新房(屋齡10年內)幾乎秒殺(當然也要從單價去判斷)，超過2000萬則是換屋族會去看的。

註：以上僅是個人心得。

投資客通常會在自住客不想買的時間點進場，因為此時重劃區的商圈未發展起來，並且多數的自住客根本不會了解這些區域未來有哪些重大建設或是商家進駐。而投資客會在建商購地時與政府的一些重大建設就看出一些趨勢，此時入場會比等到這些地方發展起來都還來的便宜許多。但是風險就是假如發展不如預期或是許多重大建設只是政客在選舉前開的空頭支票，到時你想賤價賣出都不是一件容易的事情。

當然還有另外一種做法，就是當附近商圈「稍微」成形，或是重大建設、知名商家「稍微」有進展，如：簽約、動工等等，這時入場的風險會比較低但是利潤也就被壓縮掉，不過等到商圈真正與建設發展起來又是另一波漲勢。我看了台中跟新竹的房地產趨勢很多地方都呈現這樣的走勢，高利潤絕對脫離不了高風險，如果你覺得利潤高但風險很低，那只是你沒察覺到真正的風險而已。

感想

上述所說的每項獲利方式都是我曾經接觸過(無論是買方或是賣方)，而在接觸這些人跟在一些房產群組聽到的內容後，我觀察到一個非常有趣的一個現象是這群人認為「長期持有」房地產是一個穩賺不賠的投資標的，並且認為股票市場是一個風險很大的投資方法。儘管我也參與其中，但我卻不認為這是一個低風險、穩賺不賠的投資，更準確的說法是流動性低、價格透明度低，導致持有人可能會有房地產緩漲緩跌的錯覺(穩定)。

我在去年投資一間低總價的房地產後，發現房地產的利潤確實高得嚇人，但也認為風險非常高，對於我來說投資房地產的風險主要在於我的金流是否能穩定的付出房貸與後續此區域的商圈發展，至於是否買到漏水屋都還算是小問題，所以在房地產方面我是抱著肯定有能力繳納房貸並且會持有6年以上的心態去做持有，因此在房貸金流上就會非常審慎的評估。

至於房地合一2.0給我的感覺是一個很棒的政策，因為政府不可能希望房市大漲或大跌(影響太廣了)，所以目前的打擊手段就是先打短期買賣的投資客，你在買一間預售屋2年後蓋好再持有5年，之後才能獲得輕稅(20%)，在此之前都是重稅的確會嚇跑一些投資客(此處先不講逃稅手段)。再加上7/1後的實價登錄會短期間內公告，更加強了房價的透明度。

所以目前我房地產的現況如下

• 一間新竹自住的房子，目前實價登錄漲了稅後900-1000萬左右，等搬回台中此屋改成出租，漲幅未來會拿來轉成理財型房貸當作另一種緊急預備金)
• 一間跟家人投資台中快蓋好的預售屋(接手投資客並低於行情)，預計後年小孩順利找到想念的幼稚園就搬回去，等另一間預售屋蓋好後此間則會賣掉或出租。（比較傾向賣掉，單純意外接手低於行情的斷頭戶，賣掉利潤以附近低一階等級建商預售行情約有稅後100-200萬/2-3年)
• 一間未來打算自住的預售屋，目前有人願意+50萬買這戶，不過這間傾向於蓋完後自住。

以目前這樣的情況大概會有2-3年的時間把大部分儲蓄放在房地產上(預售屋的繳款與向家人的借貸)，所以這2-3年的股票(指數化投資)資產會增加比較緩慢。

追蹤粉絲團:魯爸的財富自由之路