包租公/婆、租屋族必看(2)-人們如何通過房地產致富?

包租公別忽略了隱形成本

在上回”包租公/婆必看(1)-正確計算你租金報酬率“提到一般大眾在購買房地產時並會藉由房貸來購買非使用現金購買，因此在投資報酬率的計算上就有些許不同。

本篇要來估算在實際許多隱形成本下的投資報酬率究竟為何？

首先拿一樣的例子來進行計算，房產價值600萬元，頭期款120萬，480萬貸款(以現在房貸利率約為1.35%)，月租金2萬元(年收24萬)。再加上以下幾個隱形成本來估算投資報酬率。

1.假設1年有1個月的時間空窗期(找租客)

2.房屋稅、地價稅假設為2萬元

3.剛開始的裝潢家電抓40萬(給租客使用不必太高檔)

4.租客報稅成本可反映至房租上故忽略

5.維護費用為租金的3%(故2萬房租變為1.94萬元)

房貸年限、投資時間長短都跟你報酬率有關

把以上的成本添加進去以後，數據統整起來會有以下表格的報酬率。

從上表中可以看到，貸款成數越高，你的年化報酬率越好，這是因為房貸增加了槓桿的效果。

並且隨著投資時間曾長，報酬率會越趨近於現金購買的年化報酬率，因為你已經慢慢把房貸償還掉了，此時你所投入的本金增加(房貸本金部分)，但是獲利還是一樣(獲利=租金-雜費-利息)，導致年化報酬率降低。並且此報酬率最終會趨近於現金購買的報酬率。

※上圖貸款8成且投資一年時間的利潤為7.7%，非600萬的7.7%，而是你已投入本金的7.7%(約為2成頭期款+1年以環的房貸本金)。

然而當你用現金買房時，無論你得投資時間長短，年化報酬率就已經固定了，簡單講就是 (租金-雜費)/購屋成本。

30年房貸增加了你的利潤

現在許多銀行推崇30年房貸，因此我也把30年房貸的年化報酬率給計算出來。從上圖可以看到30年房貸與20年房貸相比，年化報酬率優於20房貸。這是因為當房貸時間拉長，你所償還的本金較少，由於房貸利率也低於你的租金報酬率，產生了槓桿的效果。

房價上漲一成的情況下，報酬率倍增

從上兩張圖可以發現，當房價上漲一成的情況下，年化投報率大幅度增加。然而在短短一年的時間要上漲一成似乎有些困難，但是當時間拉長至5年房價上漲一成似乎又顯得合理(房價上漲因素有很多，人口移入、地點、通膨等)。

從圖片比較中可以發現，假設貸款8成20年的情況下，房子過了5年漲了10%，此時年化報酬率從6.5%→11.2%。這是多恐怖的一個年化報酬率變動。

甚至假設買房10年只漲了10%而已，年化報酬率也從5.5%→7.3%。(房貸20年的情況下)

還在看屋與已經買房的各位，試著想想看“你想住的地點”在5年前或是10年前房價與現今房價是否有10%的漲幅。

可以跟各位說，我住在新竹Costco附近，而我買的房子在短短3年已經漲了8%。(但是自住角度下我是無感的，可是還沒買房的各位是否就因此需要更多的資金來購買?)

以投資的角度來看

貸越久越好、成數越高越好、能用寬限期就用，因為增加了你的槓桿。並且不需要高額的月還款來增加自己的壓力，只要買了以後即便當下無法短期內賣掉，出租5-10年後再賣掉的報酬率也相當可觀。(從上圖可以看到年化報酬率)

難怪政府後來多了房地合一稅確實打擊了一些投資客(短期買賣的稅率增加)。

以自住的角度來看(租不如買)

雖然我也很痛恨房地產的高昂價格，但是我不得不說房地產可能是致富的最快途徑之一。

即便我不是很懂房地產，但對於當初買房(自住)也有些心得，房地產會增值最重要的就是”地點”。

為什麼會這樣說呢，地點跟人口密度有關，有人的地方就有居住需求，不論租房或買房，此時大家都想要離公司近、交通方便、生活機能好，房價就很難跌，租金也便宜不到哪。此處不考慮被炒作太高的地區(雖然我也不知道那些地方被炒作)。

試著問問自己，曾經沒下手的房子(以自住為前題、非投資)，現在實價登錄來看是上漲還下跌？我猜大部分是上漲的，或是被其他人給買走，因為你想住的房子別人也想住。

換個角度想想，隨便舉10個身邊”有錢的“親朋好友們拿例子，這10個中完全沒有房地產的有幾個呢?我相信這比例絕對很少。

在如何把收入轉化為財富：原來有錢人都這麼做2與漫步華爾街的10條投資金律都有提到屬於自住房地產的重要性。

假設一間600萬的2房1衛要跟房東月租1.9萬，然而房東月繳房貸2.4萬，10年過去，你把月省的5000拿去投資並在一開始單筆投資120萬(頭期款金額)，結果如何不知道。但是即便房價不漲的情況下，房東的年化報酬率也有5.5%。

因此還是老話一句只要你有能力購買，並且不會造成太大的經濟壓力下就買吧。

包租公/婆、租屋族必看(1)-正確計算你租金報酬率

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