有網友私訊給我，對於COAST FIRE與買房之間的選擇有困難，問題如下。
魯爸有看了您的新文章再討論包租公，有說到買房其實滿暴力的，可以感覺你是滿推薦買房的（前提是有能力） 對於你提倡的 coast fire 我非常贊同。翻開歷史確實超過 10 年以上的長期投資至少都有 5% 以上的穩定報酬 。
我跟您的背景滿像的（29y，年收約 120~130 萬），最近我也在思考這一塊，到底要不要買房，還是繼續跑 coast fire 每年定期定額投入 目前我的租金每個月 14000 元，房東房子市價大概是 750 萬左右，其實買下來真的沒壓力再買 …. 房貸下來可能每月才 20k 左右（16000本金，4000利息）吧
但就是糾結於「機會成本」，到底把這筆錢拿去跑 FIRE 每年複利 5%~10%+
有個隱憂是房租可能會一直漲，不會一直是現在的每月 14000 然後現在付出的這 14000 對我來說是個沈入成本，可能也因為這樣，常常有想買房的念頭 但又覺得買下去好像就不能 100% 投入在 coast fire 上。
網友案例分享
※上面上色的文字是我自行添加的
此問題我相信也是許多讀者會面臨到的，到底要把錢拿去投資還是拿去買一間自住宅(非投資)。網路上也有許多網友分析過，每次的結果絕對都是把錢拿去投資更好。但我相信這些發表文章的網友多半是沒擁有過房地產。
當然也有少部分很有紀律的投資人(前輩)認為拿去全球指數化的配置遠遠優於購買自住宅。這絕對是沒問題的，也很合理。
有興趣可參考此前輩的文章:【奶爸理財3】反擊網友深入研究
原本想要說服網友「自己操盤很行」的竹軒，最後一頭轉進投資ETF的世界，二○一六年間，他賣了台積電以外的股票，甚至出售老婆名下的汐止房子，再加上多年的積蓄，前後拿出約七百萬元，全部梭哈進場拚搏ETF。
當年的七百萬元透過投資ETF，如今已成長到上千萬元，資產成長了五四%，股票年化報酬一二‧八%。
夫妻倆平日和爸媽一起住，花費也不大。
【奶爸理財3】反擊網友深入研究
從文章內容可以得知，竹軒前輩因為資產配置把賣房子資金投入指數化得到年化報酬率12.8%。並且省去租金跟父母同住。
不過既然你問我，我就分析你的條件下購買房產的自住的利潤究竟是如何？
條件:房價750萬、房屋貸款30年8成、房貸利率設1.4%(保守估計)，因為你提到了租金的變化，所以條件我設定每年租金調整1%。會得到下圖的答案。
上面的持有房子時間，因為你不屬於投資客，所以我把時間拉長到10-30年。可以看到報酬率明顯下降許多，但也不差。
假設房價都不變化的情況下，就是3.1%-3.6%之間變化。當然我認為房價的急漲跟急跌是不健康的，政府也是這麼想。
這邊有幾個考量點給你參考
- 利率變化-影響你的房貸支出
- 房價漲跌變化-影響你的報酬率，這就跟你要把錢拿去投資或是買房有關了
- 屋況-是否需要花錢整修
- 買賣成交手續費-一筆成本
- 房東收回房子-租房的不穩定
- 搬家成本-搬家是件很累人的事情
- 紀律-你是否能像竹軒前輩一樣是個有紀律的投資人
- 位置-你買的這間房子是否是在大家都會搶租的地段，出租即可保有不敗
- 工作穩定度-在年輕時，每換一份工作對於薪資都是大幅度的成長，是否會因為換工作而導致離開別的縣市也是考量之一。
上面幾點最重要的是紀律，如果你認為你真的能持續投入指數化配置數十年，那COAST FIRE確實是一種選擇。
如果你無法這樣有紀律，那買房自住的確能幫助你在自助的情況下又能保有穩定獲利。
但是我想問，為何不能兩者並行？
既然你的年紀與薪資都跟我相仿，然而我在31歲時選擇了買房，房價還高於網友案例許多，但我貸款還是控制在3成月薪。每年還是投入30萬台幣進場美股的資產配置。
你是否是要好好檢視自己的儲蓄率了。
另外，房價的變化是不可預測的，但是你可以認為20-30年後的雞蛋價格一定比現在高，卻有人認為20-30年後的房價會比現在低，都是生活必需的產物卻可以得到兩種不同的答案，你們覺得可能嗎，少子化的社會只會導致城鄉差距變大，人口往都市移入。
台北我無法分析，但是以新竹來說，竹科上班就是這麼多人，薪資就是這麼高，大家都想要上班離家近、旁邊有7-11、公園、生活機能好，那房價就不太會跌，不會跌的情況下，能力所及的情況下就只好買，租客的話就嫌貴不會買，那租客就只好租房東的房子。包租公/婆、租屋族必看(2)-人們如何通過房地產致富?
這就是目前我所看到新竹的情況
在Do you regret buying your home?的討論串中有一位網友分享到
We have owned three homes …. loved each one …. the old saying about the three most important things in real estate are true …. location, location, location …
Do you regret buying your home?
最後，我想說一下我的看法，
- 如果你認為想買的地點未來(10年以上)房價會跌，那建議不要買
- 如果你認為你想買的地點未來(10年以上)房價持平或上漲，那可以考慮購買
因此是否買房還是由你決定，我只能給你以上分析建議。
追蹤粉絲團:魯爸的財富自由之路
Hi , 魯爸
第一桶金是買房好還是投資股票好，一直是熱門的話題，而你提供很有趣的觀點。
我說個不一樣的看法，讓大家參考。
我認為以自住的情況買房是不需要考慮報酬率的，除非這棟房子賣掉(資產獲利) or 出租(每月現金流)。但如果在同一區域換房（例如竹科附近），不虧錢就偷笑了。
我認同你所說的，在人口增加的區域，房價是上漲的。看看台北下跌，桃園、新竹縣市上漲，但前提是購屋的地點要好，不然要脫手得花很長一段時間，這會影響到後續的資金運用。
我認為40歲以前工作的變動性很大，以我同學的例子：他原本在桃園結婚買房，但因為新工作的關係得舉家搬到中部，而舊房子足足賣了兩年才脫手，這段期間同學一邊付房貸、一邊付房租，再加上小孩出生後的開銷，讓他無法進行任何投資。
所以，我個人是採用第二桶金買房的策略，可以保持有效資產以及降低變動機率。
前提是投資報酬率 > 房價上漲幅度，以及另外一半是否支持？
如果老婆不贊成，也別想甚麼Coast FIRE了，快點買房比較實在，畢竟家和才能萬事興！
謝謝老P，買房與租房是一個沒有正確答案的問題。感謝你分享另一種觀點。
不過再三強調，真的要買房一定要在自己能力所及的範圍下再考慮。
如同你提到的，對自身工作穩定度的考量也是能力所及範圍之一，因此我覺得還是要考慮報酬率的問題，因為在最差情況下，即便因為工作關係不能住購買的房子，在出租的情況下都保有一定的報酬。
不過這點因為我工作很穩定所以我倒是沒在文章中補充，卻疏忽了給予來信讀者的建議。感謝老P提醒，在文章中做補充。