2025年終回顧

2025年主要的回顧大部分在我此篇FB的貼文中敘述了大部分，此篇我大概就是再多補充一些貼文中沒提到的事情與新增的想法。

今年的房市操作

今年【又】買了先前提到的北市超小坪數店面，這次是購入297萬現在月租1.5萬，此間算是有點運氣成分，我跟房客說你讓我跟房東買到，我之後都月租你1萬直到你搬走，因此就莫名其妙地被我買到了。

另外，在考慮小孩未來的小學要念私立還是公立+ESL，於是私小先報名了，也買了一間公小學區套房約400萬，這樣後續有選擇的餘裕。這間套房目前租金行情約8.5K-1.1萬，我買來後想要花些錢來整理一下廁所(寬鬆估25萬)，再稍微布置一下看是否能租到1.2萬，這樣14.4/(400+25)=3.4%似乎是還可接受的數字。

其實套房一值不是我喜歡的產品，一來爆發力有限，二來管理單身租客很麻煩，但這次主要目標是學區，順便來嘗試一下整新房子，這樣以後有些心得與經驗可以買老屋來整新出租。我的想法是425萬的貸款利息用2.6%算的話，只要租金/房價>2.6%就算是還可以接受的投資，不會是很棒的投資，但也不會是虧本的投資，當然部位不能占我的總體資產過大。會用425萬的貸款利息2.6%來算就是把這筆資金想成是借貸來的，目前我能接受並且拿到的借貸利率大概就是2.4-2.6%寬限期3年，這樣就等於用房租在養這間房子，上面的小坪數店面購買想法亦同。

今年的貸款操作

今年年初把太太的掛1房子還清又增貸出來，另外又在中信增貸了一些錢讓中信的信貸到了800萬。由於多買了一間學區套房，大約在12月中交屋，這時我原本打算全額買完後直接再貸款出來，銀行鑑價400萬，剛好我的買賣合約在400萬上下，這樣等於我8成資金又可以拿出來運用。不過看了PTT房版的S26大新的一篇貼文生出了一些想法，打算先不把這間無貸款房子拿去增貸，把手上新竹這間2年前增貸過的房子塗銷掛1貸款再次增貸出來，約可以增貸500萬寬限3年出來(進行式)，這樣就變成政府定義的首購，之後要操作其他房貸都很方便。至於學區套房過陣子需要資金再貸款出來即可。我的想法是保有一些貸款裕度可以在必要時刻使用。

講到中信信貸，很寬鬆的一點是他的財力證明可以認複委託，而且還可以事後補集保庫存證明，我因為差了約100萬的股票才能貸滿，他建議我當日再購入100萬的股票，然後等集保帳號出現這筆股票後再回傳給他證明即可，這代表了中信信貸的財力認證方面在財力不夠的狀況下有些地方可以操(自行幻想)。

今年的股市操作

由於明年中要交屋，還需要準備約 1500 萬現金全款買房、完全不貸款，因此這一年我一直維持著約一千多萬的現金與短債部位。年初時先將太太的掛 1 償清，之後再次增貸的資金則投入了 VWRD 與短期公債；我自己的信貸部分也同樣配置到 VWRD。

4 月全球大跌時手癢，用現金部位加碼了 200 萬的 0050。之後為了補中信信貸財力證明時，又追加買了 100 萬的 0050，一路放到 12 月。因為決定購入這間原本不在規劃內的學區套房，剛好把這 300 萬的 0050 全部賣掉。沒想到意外獲利相當可觀，也讓這間學區套房多了一種「半買半相送」的感覺。

目前資產計算

總資產(節至2025/12/28)

• 房地產總值：8037萬(預售屋就算已繳本金，成屋就拿去給欲貸款銀行估價)
• 股票+現金：5284萬
• 業外投資：800萬(保守估800萬，短期變現可拿到的錢。)

負債：

• 長期貸款(30年)：3727萬
• 短期貸款(7年內)：1770萬

槓桿率=總資產/淨資產~1.64，算上真要臨時變賣這些財產還會有稅的問題，實際拿到手應該會更少，因此槓桿率算是>1.64。不過我比較注重的是每月要繳貸款的數字，因此短期內不會再增加短期貸款，也不會提早還完短期貸款，但有機會的話會再增加長期貸款。

負債比率=總負債/總資產~38.9%，我也覺得還算可以接受。

這一年對於財務目標的想法

看了一下去年對於財務目標的想法，往後幾年我將著重在累積股票方面的流動性資產。沒意外的話，明年的年終回顧會看到我把賺的錢拿去買指數化投資標的跟投入預售屋繳款，我們到時再看是否計畫有變。我現在確實還是這樣想，把太太房子增貸拿出來買股票，中信信貸的錢拿出來買股票，但沒想到意外還是買了小坪數的店面與學區套房，兩個總價加起來也不過700萬，應該還算是沒有偏離太多。

但今年跟太太談起財務狀況，他覺得我們真的買太多房子了，應該適當的把賺的錢拿去享樂一下，我也滿認同這理念的。因此未來應該會稍微緩慢的增加資產的累積上。因此在過年時規畫了馬爾地夫的旅遊，並且年中想帶兩家人一起去日本來個郵輪之旅。

資產(5000萬-1億)階段，我開始很常思考到底要過怎樣的生活，別人在這個階段都是怎樣的生活模式，我到處找尋著別人的想法來參考，在reddit發問、開始看有關於健康相關的書、育兒的書，確實有點動了離職的念頭，也看到了國外網友給我的一些想法如下：

“你的孩子即將開始正規學校生活，這意味著他們將有固定的作息時間，而你也會被綁在原地。在這種情況下，為什麼不繼續做這份工作呢？如果你不討厭現在的工作，你可以考慮先混日子，等到真正觸發你離開的事件發生（例如，遇到一個你無法相處的新老闆，或者一個難纏的客戶）再辭職。用省下的錢去享受奢華的假期或其他活動。多一些零用錢總是好的。簡而言之：如果一切順利，就一直待到觸發事件發生為止。”

“把你的現職工作當作可以隨時用來休假和旅行的額外資金”

這些概念大概就如同COASTFIRE的風格，在還沒找到真正需要花費時間來做的事情時，不如就待到某件觸發事件發生為止吧。而如果工作不討厭的話，那離職跟年收入拿去做想要的度假旅行花費，似乎後者選項更吸引人，畢竟小孩還小，還沒到可以想幹嘛就幹嘛的情況。

也有看到建議離職的分享：

另外有關於健康的相關討論與研究，我的感想是當資產到了這個階段，你的健康狀況越好，那就等於賺到更多的金錢與時間。健康這件事情在年輕人跟資產剛起步的情況下感受還不太大，但大約越接近40歲，體力大概會有種斷崖式的下降，既然資產已達設定目標，此時應該花費更多時間關注健康。

還看到了某些觀念，人在一生中最重要的三件事情是時間、金錢、健康。但要同時擁有這三件事情是非常短暫的，年輕時有健康跟時間，但沒錢。老年時有錢但少了健康跟時間。大概在40-50這階段是可以同時擁有三個的，金錢有了、時間隨著年紀流失、唯一需要努力的就是把健康給維持住，延長可以同時享有時間、金錢、健康三個重要事情的時間。

另外，我對「最壞情況」的理解，並不是市場崩盤、淨資產帳面縮水，而是現金流斷裂，繳不出房貸、影響基本生活。只要不被迫賣房、不被迫賣股(短債不算)，帳面損失終究只是數字。工作與副業提供的是細水長流的現金流，而手上保留約兩年的現金與短債，則是一座可應對風險的大水庫。即使熊市來臨，只要這兩個來源仍在，生活品質就能維持穩定。真正極端的情境，是市場低迷超過兩年，且同時中斷主要收入來源；在目前仍有現職的狀態下，這個情境可以視為低機率事件，未來若有離職規劃，再調整資產配置即可。

我需要賺更多的錢嗎？不需要，為了去賺那些【不需要】的錢，而去冒險賠掉【不可或缺】的錢，似乎不是一件合理的事情。在這資產階段已經贏得了時間與體驗，有多的錢好像也只是買更大的房子、更好的車子而已，我相信住一億豪宅的人，並沒有比住三千萬好宅的人快樂多少。但你今天去一間餐廳想吃什麼可以不看價錢的點餐，整體生活品質上應該會高出一般人許多。

最近在想現有資產或是更往上的話(>1億)，什麼樣的配置能讓我即使遇到市場大跌時還能游刃有餘，大概就是全球的指數化投資與部分房地產，房地產即便最近1年交易量低迷，但長期我還是樂觀的，這大概是我唯一的主動投資吧，另外增值後帶來的資金靈活度也是其優點，並且還可以有租金收入，整體來說有點類似資金的水庫可緩衝，但不宜占比過高。至於全球的指數化投資真的就算大跌40-50%我也沒啥感覺，因為這就是市況，大家都這樣，所以我也不會羨慕別人買了科技股吃了幾倍的報酬，因為我也沒本事可以承受大盤漲結果我的個股跌個50%，也沒能力去挑選。目前房地產算是買滿了，保有2年現金/短債的靈活度，剩下投入VWRD/VWRA，大概就是我往後的資產配置，而未來房地產的部分大概只買不賣，現金交屋、掛4增貸。

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